Bonus ristrutturazioni 2026: guida completa alle aliquote, ai lavori e alle regole per risparmiare

Il settore della riqualificazione edilizia continua a essere uno degli ambiti principali delle agevolazioni fiscali sulla casa.

Il bonus ristrutturazioni 2026 conferma le aliquote introdotte per il 2025 e prorogate dalla Legge di Bilancio 2026, n. 199/2025, mantenendo una distinzione tra gli interventi realizzati sull’abitazione principale da proprietari o titolari di diritti reali e gli altri casi.

Il bonus, disciplinato dall’articolo 16-bis del TUIR, consente di portare in detrazione dall’IRPEF una parte delle spese sostenute per determinati interventi di recupero del patrimonio edilizio.

Per stabilire l’aliquota applicabile nel 2026 non basta quindi verificare se l’immobile è abitato dal contribuente: occorre considerare sia il titolo giuridico con cui viene detenuto l’immobile sia il suo utilizzo come abitazione principale.

Il quadro delle aliquote nel 2026

La distinzione tra aliquota del 50% e aliquota del 36% non nasce nel 2026, ma è stata introdotta per le spese sostenute dal 2025. La Legge di Bilancio 2026 ha confermato per un ulteriore anno questo regime, evitando che nel 2026 entrassero in vigore le aliquote più basse previste dalla normativa precedente.

Per le spese sostenute nel 2026 si applicano quindi queste regole:

1. Aliquota al 50% per l’abitazione principale: spetta quando le spese sono sostenute dal proprietario, dal nudo proprietario o da un titolare di un diritto reale di godimento, come usufrutto, uso o abitazione, e gli interventi riguardano l’unità immobiliare adibita ad abitazione principale.
2. Aliquota al 36% negli altri casi: si applica quando manca uno dei requisiti necessari per ottenere la maggiorazione. Rientrano, per esempio, gli interventi su immobili diversi dall’abitazione principale e quelli sostenuti da soggetti che non sono proprietari o titolari di un diritto reale, come locatari, comodatari e semplici conviventi.

È quindi importante non confondere il concetto di abitazione principale con quello di “prima casa”. Quest’ultimo riguarda principalmente le agevolazioni fiscali collegate all’acquisto dell’immobile, mentre per il bonus ristrutturazioni rileva l’utilizzo dell’unità come abitazione principale, insieme alla titolarità del diritto richiesto dalla legge.

La detrazione maggiorata non spetta, dunque, a chiunque abiti nell’immobile. Per esempio, un convivente che sostiene direttamente le spese di ristrutturazione di un’abitazione di proprietà del partner può rientrare tra i beneficiari della detrazione, ma non può applicare l’aliquota del 50% prevista per il proprietario o il titolare di un diritto reale sull’abitazione principale. Lo stesso principio vale per locatari e comodatari.

Quando si applica l’aliquota del 2026

Per individuare l’anno di riferimento della detrazione conta il momento in cui viene sostenuta la spesa, secondo il principio di cassa. Per gli interventi eseguiti da persone fisiche, quindi, assume rilievo la data del pagamento, normalmente quella del bonifico parlante, e non la data di conclusione dei lavori.

Questo significa che lavori iniziati nel 2026 ma pagati, in tutto o in parte, nel 2027 saranno soggetti alle regole previste per le spese sostenute nel 2027.

Per beneficiare dell’aliquota maggiorata occorre inoltre verificare i requisiti richiesti dalla normativa: la titolarità della proprietà o del diritto reale deve sussistere all’inizio dei lavori, mentre l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale al termine dei lavori.

Come cambieranno le aliquote dal 2027

Il 2026 non è l’ultimo anno del regime agevolato introdotto nel 2025. La normativa prevede una progressiva riduzione delle aliquote:

• 2026: 50% per abitazione principale di proprietari o titolari di diritti reali, 36% negli altri casi, con limite di spesa di 96.000 euro;
• 2027: 36% per abitazione principale di proprietari o titolari di diritti reali, 30% negli altri casi, con limite di spesa di 96.000 euro;
• dal 2028 al 2033: 30% per tutte le abitazioni ammesse all’agevolazione, con limite di spesa di 48.000 euro;
• dal 2034: ritorno all’aliquota ordinaria del 36%, con limite di spesa di 48.000 euro.

Dal 2028, quindi, non sarà più prevista la distinzione tra abitazione principale e altri immobili ai fini dell’aliquota.

Limiti di spesa e meccanismo di recupero

Nel 2026 il limite di spesa agevolabile è pari a 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare. Il limite è complessivo per l’unità immobiliare e deve essere considerato nel calcolo delle spese agevolabili relative agli interventi per i quali opera il bonus.

Per esempio, se nel 2026 il proprietario sostiene 96.000 euro di spese ammesse al 50% sull’abitazione principale, la detrazione complessiva può arrivare a 48.000 euro.

La detrazione viene ripartita in 10 quote annuali di pari importo. Nell’esempio precedente, il contribuente potrebbe quindi recuperare 4.800 euro all’anno per dieci anni, sempre nei limiti della propria capienza fiscale.

La detrazione non costituisce un rimborso diretto. In caso di incapienza, cioè quando l’IRPEF dovuta è inferiore alla detrazione spettante, la parte eccedente non viene rimborsata.

Per le nuove spese non sono inoltre generalmente disponibili le opzioni dello sconto in fattura e della cessione del credito, salvo le specifiche fattispecie per le quali la normativa mantiene un regime particolare.

In caso di vendita dell’immobile, le quote di detrazione non ancora utilizzate possono passare all’acquirente persona fisica, salvo diverso accordo tra le parti. È quindi opportuno verificare nell’atto di compravendita come viene disciplinato il trasferimento delle quote residue.

Quali interventi rientrano nel bonus ristrutturazioni 2026

Il perimetro degli interventi agevolabili comprende diverse categorie di lavori previste dalla normativa sul recupero del patrimonio edilizio e riconducibili, tra l’altro, alle categorie di intervento definite dal Testo unico dell’edilizia, DPR 380/2001.

Tra gli interventi che possono rientrare nell’agevolazione troviamo:

• Il rinnovo o la sostituzione di parti anche strutturali degli edifici;
• La realizzazione di servizi igienici e altri interventi di ristrutturazione edilizia nei limiti previsti dalla normativa;
• Il rifacimento di scale, rampe, balconi e altri elementi dell’edificio. Per approfondire questo tipo di interventi è possibile consultare anche la guida dedicata al rifacimento delle superfici esterne e delle opere di finitura;
• Gli interventi finalizzati al contenimento dei consumi energetici e all’installazione di impianti alimentati da fonti rinnovabili, tra cui quelli relativi a impianti elettrici, idraulici e sistemi di riscaldamento;
• Le opere volte all’eliminazione delle barriere architettoniche, nei casi e nei limiti previsti dalla normativa;
• Gli interventi di messa in sicurezza e quelli finalizzati a prevenire il compimento di atti illeciti da parte di terzi, come l’installazione di grate, porte blindate, sistemi di allarme e videosorveglianza.

Quando i lavori comprendono una riqualificazione più ampia dell’immobile, può essere utile approfondire anche le modalità di ristrutturazione completa di un’abitazione, verificando quali opere possono rientrare nelle diverse categorie previste dalla normativa.

La manutenzione ordinaria sulle singole unità immobiliari, come la semplice tinteggiatura delle pareti interne o la sostituzione di pavimenti senza ulteriori interventi, non rientra normalmente nel bonus. Può invece essere agevolata quando è collegata a interventi di categoria superiore ammessi alla detrazione.

Per le parti comuni degli edifici condominiali, la manutenzione ordinaria è invece ammessa all’agevolazione. In questo caso, per applicare l’aliquota del 50% prevista per l’abitazione principale, i requisiti devono essere verificati con riferimento al singolo condomino.

Dal 2025 sono inoltre escluse dall’agevolazione le spese relative alla sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con caldaie uniche alimentate da combustibili fossili.

Per gli interventi che riguardano il recupero di edifici con caratteristiche di pregio o valore storico, può essere utile valutare anche le specifiche modalità di restauro e conservazione degli edifici, in relazione alla tipologia di lavori da eseguire.

Chi può beneficiare dell’agevolazione bonus ristrutturazioni 2026

Il bonus ristrutturazioni 2026 non è riservato esclusivamente ai proprietari. La detrazione può spettare ai soggetti IRPEF che sostengono effettivamente la spesa e possiedono un titolo idoneo sull’immobile.

Tra i beneficiari possono rientrare:

• I proprietari e i nudi proprietari;
• I titolari di diritti reali di godimento, come usufrutto, uso, abitazione o superficie;
• Gli inquilini e i comodatari;
• I familiari conviventi del possessore o detentore dell’immobile, come il coniuge, la parte dell’unione civile, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado, purché sostengano le spese;
• I conviventi more uxorio, per le spese sostenute su immobili del partner convivente.

La possibilità di accedere alla detrazione non significa però che tutti questi soggetti possano applicare l’aliquota del 50%.

Nel 2026, la maggiorazione al 50% è riservata alle spese sostenute dal proprietario o dal titolare di un diritto reale sull’unità adibita ad abitazione principale. Per gli altri beneficiari, quando ricorrono le condizioni per la detrazione, si applica l’aliquota ordinaria del 36%.

Requisiti burocratici e adempimenti obbligatori

Per usufruire della detrazione è necessario rispettare gli adempimenti previsti dalla normativa e conservare la documentazione relativa ai lavori e ai pagamenti.

Tra gli aspetti principali da verificare figurano:

1. il bonifico parlante: i pagamenti devono essere effettuati, nei casi previsti, tramite bonifico bancario o postale specificamente predisposto per le detrazioni fiscali per interventi edilizi. Nel bonifico devono essere riportati la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione e il numero di partita IVA o il codice fiscale del soggetto a favore del quale viene effettuato il pagamento. Sul bonifico la banca o Poste Italiane applica inoltre una ritenuta dell’8% a titolo di acconto dell’imposta sul reddito dovuta dall’impresa;
2. la conservazione della documentazione: è necessario conservare le fatture e le ricevute relative alle spese, le ricevute dei bonifici e la documentazione edilizia richiesta in relazione alla tipologia di intervento, come CILA, SCIA o Permesso di costruire, quando previsti, oppure la documentazione sostitutiva richiesta per gli interventi in edilizia libera;
3. le comunicazioni tecniche: quando gli interventi rientrano tra quelli per i quali è previsto l’obbligo di comunicazione all’ENEA, la scheda descrittiva deve essere trasmessa telematicamente entro 90 giorni dalla fine dei lavori.

Gli eventuali errori nella compilazione del bonifico non determinano automaticamente la perdita del beneficio in ogni situazione: alcune irregolarità possono essere sanate secondo le modalità previste dall’Agenzia delle Entrate.

È quindi opportuno verificare il singolo caso prima di considerare compromessa la detrazione.

Come verificare correttamente l’aliquota spettante

Prima di calcolare il risparmio fiscale è importante verificare quattro elementi:

1. L’anno in cui viene sostenuta la spesa, individuato in base alla data del pagamento;
2. Il soggetto che sostiene la spesa e il suo titolo sull’immobile;
3. L’utilizzo dell’immobile come abitazione principale, quando si vuole applicare l’aliquota maggiorata;
4. La tipologia e l’importo complessivo degli interventi, verificando che rientrino tra quelli agevolabili e rispettino il limite di spesa previsto.

Nel 2026 la differenza tra il 50% e il 36% può incidere in modo significativo sul beneficio fiscale. Per questo motivo, prima di programmare i lavori o effettuare i pagamenti, è importante verificare i requisiti applicabili al proprio caso concreto e conservare correttamente tutta la documentazione.

La normativa fiscale può inoltre essere modificata da successivi interventi legislativi: per operazioni di importo rilevante è quindi consigliabile verificare la disciplina vigente al momento del pagamento e, quando necessario, rivolgersi a un professionista qualificato.

Per approfondimenti www.agevolazioni.org